Новейшая история

Всем известно, что даже название загородного поселка имеет значение для покупателя и отчасти формирует «имидж места». Казалось бы, историческое прошлое населенного пункта, тем более всероссийская известность, еще в большей степени должны влиять на его привлекательность. Обозреватель «Ъ-Дома» АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ обнаружил, что, как ни странно, это не так. Зато девелоперы используют любую возможность, чтобы создать «историческую среду» в тех местах, где они торгуют землями.

Газ вместо пушек

Лет 12 назад один риэлтер рассказывал мне, как безуспешно пытался продать дачу в писательском поселке Красная Пахра, которая принадлежала в свое время Владимиру Высоцкому и была построена по проекту Марины Влади. Очень необычная дача, что-то вроде студии на загородный манер: прихожая, переходящая в кухню, далее большая гостиная, а из нее дверь в сауну тоже немаленьких размеров. «Представляешь, никого даже не волновало, что в этой сауне парился сам Высоцкий, — жаловался риэлтер. — Сразу начинали прикидывать, как перекроить дом под несколько спален. А ведь это живая история, только за это можно было не глядя заплатить $100 тыс.».

Не знаю, был ли в результате продан этот дом за весьма немалую по тем временам сумму. Но «историческая» составляющая в цене недвижимости по-прежнему весьма невелика. Конечно, если представить себе невозможное — например, государство выставляет на продажу усадьбу графа Толстого в Ясной Поляне, желающие поторговаться выстроятся в очередь. Но это, повторю, из области абсурда, а вот простое соседство с историческими оазисами потенциального покупателя не слишком вдохновляет. А если и вдохновляет, то, как правило, по причинам иного свойства.

«Да, в окрестностях Ясной Поляны дома пользуются неплохим спросом, — обнадежила меня Диана Монахова, соучредитель тульского агентства недвижимости «Каприз». — Потому что «Чермет» находится по другую сторону от города. «Чермет» — это завод такой. Там выбросы, а контроля никакого нет и не будет. Так что у нас цена недвижимости определяется отдаленностью от «Чермета'. А вокруг Ясной Поляны к тому же места красивые. Там участок в 12 соток стоит примерно $15 тыс. Но в Платоновском лесопарке — это ближайший пригород — все равно дороже».

Понятно, что Ясной Поляне просто повезло оказаться вдали от источника экологической угрозы. А вот другое памятное место, также неразрывно связанное с именем писателя, — Бородинское поле — совсем не вызывает интереса у покупателей загородной недвижимости. «Понимаете, на таком расстоянии от Москвы (120 км.-Ъ) обеспеченных покупателей может заинтересовать только большая вода, — пояснили нам в можайском агентстве недвижимости. — Вот побережье Можайского моря высоко ценится, здесь сотка стоит больше $1 тыс. Это только то, что получает хозяин земли на руки, а покупателю с учетом оформления земля обойдется вдвое дороже. А в окрестностях Бородина цены в два-три раза ниже. Покупателям до Багратионовских флешей или Шевардинского редута дела нет».

Точно так же, как мы выяснили, не влияет на привлекательность земли и соседство с памятником последней войны — разъездом Дубосеково, где, как считается, совершили подвиг 28 панфиловцев. Для приобретателя недвижимости гораздо важнее наличие магистрального газопровода, чем теоретическая возможность откопать пушку времен какой-нибудь из отечественных войн на своем участке.

Что уж говорить о менее известных памятных местах! Усадьба Мелихово, принадлежавшая некогда Антону Павловичу Чехову, значащаяся в любом туристическом справочнике, отсутствует в базах данных местных риэлтеров. «У нас самое престижное место — Баранцево, — пояснили в чеховском агентстве недвижимости «Римарком'. — Там сосновый бор, река Лопасня, монастырь, мидовские дачи. И все коммуникации. Правда, дорога отвратительная. Еще Талеж пользуется спросом — там святой источник. А поблизости от Мелихова никто специально жить не стремится».

Пожалуй, больше всего в ближнем Подмосковье повезло поселку Абрамцево, связанному с именами Васнецова, Серова, Поленова. По утверждению риэлтеров, это самое популярное место в Сергиево-Посадском районе. «В Абрамцеве участки с вековыми соснами, а самое главное — это инфраструктура, в первую очередь магистральный газ, — говорит заместитель директора агентства «Ваш дом» Ирина Загребина. — Сейчас здесь сотка земли в среднем стоит $7 тыс. В следующем по престижности поселке Семхозе земля продается по $3,5 тыс. Но централизованной коттеджной застройки нет, каждый строит сам для себя. Все-таки 50 км от МКАД — это неблизко. Я знаю, что здесь выставлялся на продажу участок в несколько гектаров под коттеджную застройку по цене $3,5 тыс. за сотку, но покупателя, кажется, не нашлось».

«Нельзя сказать, что близость исторических мест в значительной степени влияет на спрос или цену загородного объекта, — утверждает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга компании «Усадьба». — В общей массе покупатели мало интересуются историческим прошлым — их больше заботит настоящее: потребительские характеристики участка или объекта, престижность направления, окружение, наличие единой социальной среды и другие факторы, куда более объективные, нежели эфемерный налет истории».

Славное прошлое

Если известность места (даже и всемирная, как в случаях с Ясной Поляной или Бородиным) не влияет на цену и привлекательность земли, то компании-застройщики коттеджных поселков обычно пытаются придать исторический статус уже освоенной территории.

«Наличие достопримечательностей рядом с загородным домом может служить дополнительным преимуществом, хотя определяющими по-прежнему остаются направление, на котором расположен участок, расстояние до МКАД, экологическая обстановка, инфраструктура, наличие рядом леса или водоема, — утверждают в компании «Терра-Эстейт'. — В этом случае исторический или культурный профиль района может поднять статус территории. Но часто застройщики пользуются громкими названиями исторических мест в рекламных целях, вводя покупателей в заблуждение. Объект продажи может на самом деле находится от достопримечательности за несколько километров».

На самом деле для любой точки на карте Подмосковья можно создать вполне правдоподобную и даже правдивую легенду, если хорошенько покопаться в архивах. Вот, например, село Нахабино на Волоколамке — что в нем «исторического»?

Неспециалист, пожалуй, и не вспомнит, с какими именами связано название этого населенного пункта. А Полина Иванова, ведущий аналитик компании «Северо-Запад», тут же выдает необходимую справку: «В XV веке поселок Нахабино принадлежал боярам Плещеевым. Многие представители этого боярского рода занимали видное положение при дворе московских князей. Среди владельцев Нахабина — Михаил Плещеев, имевший большие владения в разных местах Подмосковья. После его смерти сыновья поделили владения: Нахабинскую вотчину с селами Нахабино и Караулово на речке Нахабинке получил младший сын Иван Плещеев. В 1534 году село было продано Троице-Сергиевому монастырю. В начале XVII века село Нахабино, разоренное Литвой, названо «пустошь'. Вскоре, в 1633-1634 годах, в населенном крестьянами селе Нахабино была построена деревянная церковь в честь Покрова Пресвятой Богородицы...» Понятно, что компания «Северо-Запад», которая строит сейчас элитный поселок «Нахабино Кантри Клаб», заинтересована в продвижении «исторической» составляющей своего проекта.

Или другой пример. Как известно, в поселке Немчиновка одно время жил создатель «Черного квадрата» Казимир Малевич. Компания, которая будет строить на территории поселка жилой комплекс Vitro Club (читайте об этом проекте на стр. 29), обратилась в местную администрацию с предложением поставить памятник художнику. Причем не требует за это ни отдельного землеотвода, ни каких-либо административных поблажек. Ее затраты с лихвой окупятся будущими продажами, которым поспособствует придание поселку дополнительной культурно-исторической составляющей.

«Знаменитые в историческом плане места помогают застройщику в реализации маркетинговой и рекламной стратегии продвижения коттеджного поселка, — отмечает Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости группы компаний RIGroup. — В данном случае срабатывает эффект синергии: девелопер меньше средств тратит на продвижение своего проекта, располагающегося в непосредственной близости от исторического раскрученного места. Для покупателей историческая значимость местоположения поселка может быть важным, но не основным фактором, влияющим на принятие решения о покупке».

Конечно, нет ничего плохого в том, что застройщики «подтягивают» исторические характеристики тех мест, которые по каким-то причинам оказались востребованы. И все же жаль, что не происходит обратного процесса — освоения уже памятных мест как таковых. Вот, например, деревня Крекшино на Киевском направлении, где в конце XIX — начале XX веков жил редактор и издатель В. Г. Чертков, к которому часто приезжал и подолгу гостил Л. Н. Толстой. В прошлом году областное министерство культуры объявило о том, что сдаст усадьбу в долгосрочную аренду организации, которая возьмется за восстановление памятника, лежащего в руинах. О желающих приняться за столь выгодное, хотя и хлопотное дело пока не слышно...